札幌で土地・戸建て・マンションの売却を考えるとき、「仲介で一般顧客に売るべきか、買い取り業者に売るべきか」「査定は何を見ればいいか」で迷う方は多いです。この記事では、仲介が向く人の条件から、査定の種類、評価されるポイント、費用と売却の流れまで、判断に必要な要点を整理します。
不動産を売る方法は大きく、仲介（買主を探す）と買取（不動産会社が直接買う）があります。仲介は「時間はかかることもあるが、条件次第で高値を狙える」という整理がしやすいです。
次に当てはまるほど、仲介と相性が良いです。
買取はスピード面で強い一方、相場より売却価格が下がる点がデメリットとして語られています（目安として「2〜3割ほど下がる」ケースがある旨の記載）。
※この“差”が許容できるなら買取、許容しづらいなら仲介、という切り分けが分かりやすいです。
売却の起点は「査定」です。査定は主に簡易査定（机上）と訪問査定の2種類に整理できます。
物件を直接確認せず、築年数・所在地・面積などの基本情報をもとに、周辺相場等から概算を出すイメージです。「まず大まかな価格を知りたい」段階に向きます。
現地で状態を確認し、データだけでは分からない点も考慮して査定価格を出します。売却を進めるなら、最終的には訪問査定で精度を上げるのが自然です。
査定は複数項目を見て決まりますが、コラムでは主なポイントとして次が挙げられています。
築年数が進むほど査定価格が下がりやすく、築浅は評価されやすい傾向です。
内装の状態、住むのに支障がないかが見られます。水回りの清潔感・状態は影響が大きい、とされています。
外壁や屋根の劣化（塗装剥がれ、破損、腐食など）はマイナス評価になり得ます。
徒歩圏の利便施設（スーパー・コンビニ・駅など）があると評価につながりやすく、駅近は高い査定が期待できる旨が述べられています。
管理費、修繕積立金の額は購入者側にとって関心が高い項目です。合計金額があがると、毎月の支払い額が多くなり購入を見送るケースもあります。マンションの総戸数にも影響されるので、周辺のマンションの相場を調べておくのも良いでしょう。
国土交通省は、宅建業者が媒介等で受け取れる報酬の上限を定めています。国土交通省
売買価格に応じた上限の基本は、次の区分（税別）です。国土交通省
※一般に「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」（売買価格が400万円超の場合）として計算される形でも案内されます（上の区分の合算から導かれる定番式です）。
（出典：国土交通省）
※例外：2024年の法改正により新設された「仲介手数料の30万円の特例（低廉な空室等の媒介報酬の特例）」があります。
売買価格が低い場合でも最大30万円まで不動産会社が受領できるようになりました。地方の家屋など低価格な物件では、従来の計算式だと仲介手数料が数万円～十数万円にしかならず、不動産会社側が赤字になりやすいため取り扱い自体が敬遠されることがありました。
土地・建物を譲渡したときの譲渡所得は、収入金額から取得費・譲渡費用・特別控除等を差し引いて計算します。
譲渡費用には、仲介手数料など「売るために直接かかった費用」が含まれる旨も示されています。（出典：国税庁）
まずは簡易査定で相場の当たりをつけ、進める段階で訪問査定で根拠を固めるのが基本です。
仲介は「買主が見つかるまでの期間」が前後する可能性があるため、スケジュールに余裕があるほど安心です。なお、仲介では住みながら売却を進めることもできます。
A. いいえ。査定は「価格の見立て」で、最終的な成約価格は市場（反響・内見・交渉）で決まります。だからこそ、訪問査定で根拠を固めたうえで、売出し条件と販売戦略を設計するのが大切です。
A. 高値重視なら仲介が向きやすい一方、買取はスピード重視です。買取は相場より価格が下がる可能性がある旨が述べられています。 しかし、相場から離れすぎていると仲介でも売却活動が長期化し売れ残りのイメージがついてしまうため、価格が下がる可能性があります。
A. 国土交通省が上限を定めています（200万円以下5%／200〜400万円4%／400万円超3%が基本）。
（出典：国土交通省／）
札幌で不動産を売却するなら、まず「仲介か買取か」を目的で整理するのが近道です。できるだけ高値で、条件を調整しながら納得して売りたい場合は仲介が向きやすく、スピード重視なら買取も選択肢になります。
次に、査定は簡易で相場の当たりをつけ、進める段階で訪問査定で根拠を固めるのが基本です。築年数や水回りを含む室内状態、外装、周辺環境など、どこが評価に効くかを確認したうえで売出し条件を決めると、判断がブレにくくなります。
また、仲介手数料の上限や譲渡所得の考え方など、費用面の要点を先に押さえておくと安心です。
株式会社フィナンシアジャパンでは、札幌市内および近郊エリアの不動産売却について、相場整理→査定→売出し条件の設計→販売戦略→条件調整→引渡しまで一貫してサポートしています。
「まずはいくらで売れそうか知りたい」「仲介と買取で迷っている」「今の査定額が妥当か確認したい」など、検討初期の段階でもお気軽にご相談ください。状況に応じて、無理のない進め方をご提案します。
お問い合わせは【お問い合わせフォーム】または【お電話】よりご連絡ください。
株式会社フィナンシアジャパン 代表：鎌田 恵美
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／管理業務主任者ほか
札幌市で不動産管理・賃貸経営支援を行う不動産コンサルタント。複数の国家資格を活かし、空室対策や相続物件の活用、賃貸経営の効率化など、オーナーの立場に立った実務支援を行っている。
