札幌で不動産投資を検討するときに大事なのは、「人気があるかどうか」よりも、需要の土台がどこにあり、どの指標で判断できるかを先に押さえることです。
本記事では、人口（賃貸需要の母数）、建設関係（短期〜中期需要の厚み）、地価（エリアの強さと出口の見立て）の3点を軸に、札幌の投資判断を1本で整理します。
最新の推計人口は 1,967,361人（令和7年9月1日現在）と約197万人規模で推移しています。（出典：札幌市（推計人口））
また観光面でも、2024年度の来札観光客数は約1,525万7千人、外国人宿泊者数は約217万9千人と増加が示されています。（出典：札幌市（観光統計・調査結果PDF））
推計人口は約197万人規模で推移しており、賃貸需要の土台になりやすいのが札幌の強みです。（出典：札幌市（推計人口））
新幹線、ホテルの建設ラッシュに伴い、一般的な居住需要に加えて“建設関係”の需要が高まっています。
交通・商業・医療などが集まり、「駅近」「利便性」を軸にした募集設計が組み立てやすいのが特徴です。
“札幌に需要がある”だけでは、物件選びがブレやすくなります。先に「誰に貸すか」を決めるほど、エリアも設備も迷いにくくなります。
駅距離、室内の清潔感、ネット環境、宅配が効きやすいです。
1LDK〜2LDK、収納、遮音、生活動線が重視されやすいです。
学校・買い物動線・駐車に加え、冬の暮らし（除雪・暖房費・結露）も判断材料になりやすいです。
契約条件の柔軟な対応（違約金関係の明確化）などが重要です。
この“入居者像”が定まると、次の「メリット」や「地価の使い方」も、現実の投資判断に落ちやすくなります。
人口規模に伴う居住目的と建設関係の動きが両方あるため、需要源が分散されます。
中心部の駅近・築浅で“空室期間を短く”狙うのか、生活利便の高い住宅地で“長期入居”を狙うのか、組み立てやすいのが特徴です。
写真、募集条件、ネット環境、そして札幌特有の冬季運用（凍結・除雪など）まで含めて整えるほど、反響や入居率に効きやすい領域があります。
地価（地価公示・地価調査）は、「そのエリアの土地の強さ・需給の方向感」を見るための指標です。
ただし、地価＝家賃ではありません。投資判断は次のように役割を分けると迷いにくいです。
札幌市の「令和7年 地価公示概要」では、札幌市全体の平均変動率が 住宅地+2.9%／商業地+6.0% と整理されています。前年（令和6年）より上昇率は鈍化しつつも、上昇基調が確認できます。（出典：札幌市「令和7年 地価公示概要」PDF）
同資料の区別データでは、中央区は 住宅地+3.5%／商業地+9.4% と、中心部の強さが読み取れます。（出典：札幌市「令和7年 地価公示概要」PDF）
また、年の途中（7/1時点）の基準地価（地価調査）について、札幌市「令和7年度 北海道地価調査（札幌市関係分）資料」では、札幌市全体で 住宅地+1.4%／商業地+5.5% と整理されています。こちらも前年より上昇率は落ち着きつつ、上昇が続いています。（出典：札幌市「令和7年度 北海道地価調査（札幌市関係分）資料」PDF）
さらに同資料には、札幌市内の住宅地価格上位地点が掲載されており、たとえば「札幌中央-23（中央区南1条西26丁目）」は 800,000円/㎡（令和7年） など、中心部の価格帯が確認できます。（出典：札幌市「令和7年 地価公示概要」PDF）
中央区は人気がある分、物件ごとの差が募集で表面化しやすいです。購入前に次の要素で“勝ち筋”が作れるかを確認すると安全です。
共通して大切なのは、購入前に「冬季対応」「修繕の見通し」「募集写真・間取りの訴求」をセットで見積もることです。
反響が弱いとき、いきなり家賃を下げるより、次の順番で直す方が効率的です。
A. 上がっている＝買い、ではありません。賃料とのバランスと出口戦略（売りやすさ）まで含めて判断します。地価の上昇は公的資料で確認できますが、上昇率は前年より落ち着く局面も示されています。（出典：札幌市「令和7年 地価公示概要」PDF・札幌市「令和7年度 北海道地価調査（札幌市関係分）資料」PDF）
A. 生活利便が高い住宅地は、ファミリーや長期入居で安定しやすい設計が組めます。ターゲットを先に決めるのが近道です。ファミリー層には中央区以外でも、豊平区や西区を中心に需要があります。
A. 手間を減らすなら築浅、収支を作るなら中古、という傾向があります。不動産価格が高まるなか築浅は利回りが低く自己資金の投入が高くなります。ご自身の目的（手間・収益・出口）で選ぶのが良いでしょう。
A. 冬季を含む緊急時対応（凍結・漏水・除雪など）と、現地確認の代替（写真・報告・意思決定スピード）を管理会社と協力して進めることが大切です。
A. 強いエリアの比較や出口の見立てに使い、家賃は賃料相場で別に確認します。公示資料には平均変動率の算出方法も記載されています。（出典：札幌市「令和7年 地価公示概要」PDF）
A. 物件検討中なら「ターゲット」「想定賃料」「運用体制」。既存物件なら「空室状況、募集条件と写真」の点検から始めると早いです。
札幌は人口規模と観光の動きが土台になり、需要の見立てを立てやすい市場です。（出典：札幌市（推計人口）・札幌市（観光統計・調査結果PDF））
地価は2025年前後の公的資料でも上昇が確認でき、特に中心部の強さが数字に表れています。（出典：札幌市「令和7年 地価公示概要」PDF・札幌市「令和7年度 北海道地価調査（札幌市関係分）資料」PDF）
その上で、購入後の成果は「募集設計」と「冬季を含む運用」で差がつきます。道外オーナーでも再現性を上げるなら、運用前提で物件と条件を設計するのがポイントです。
株式会社フィナンシアジャパンでは、日々の賃貸管理（PM）に資産視点（AM）を掛け合わせ、募集条件の見直し・法人受け入れ設計・短期対応・冬季運用・価格調整までワンストップで伴走します。
まずは「現在の募集条件」と「写真」の無料点検から、お気軽にご相談ください。
株式会社フィナンシアジャパン 代表：鎌田 恵美
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／管理業務主任者ほか
札幌市で不動産管理・賃貸経営支援を行う不動産コンサルタント。複数の国家資格を活かし、空室対策や相続物件の活用、賃貸経営の効率化など、オーナーの立場に立った実務支援を行っている。
