3月に入り、札幌および近郊エリア（江別・北広島など）の賃貸市場もいよいよ繁忙期の「最終コーナー」を回りました。 もし今、まだ空室が残っているなら、それは時間との戦いです。

この時期、管理会社や仲介業者からこんな提案を受けていませんか？ 「オーナーさん、AD（広告料）を2ヶ月に上げませんか？ そうすれば決まりますから」

「足元を見ているのかな……」と不快に思うかもしれません。 「なんで家賃以外の費用を支払う必要があるのだろうか」と納得できない気持ちも分かります。

しかし、経営者として計算をしてみてください。 ここでADを出し惜しみすることと、スパッと払って満室にすること。 どちらが「手取り（キャッシュフロー）」を多く残せるでしょうか？

今回は、繁忙期ラストスパートにおける「AD（広告料）の考え方」と、札幌・近郊エリアのリアルな相場観について解説します。

そもそも「AD（広告料）」とは何か？

AD（Advertisement）とは、客付けをしてくれた仲介業者に対して、オーナー様が支払う「成功報酬」のことです。 本来、仲介業者は入居者様から「仲介手数料（家賃1ヶ月分＋税）」を受け取りますが、それとは別にオーナー様からも報酬を支払う慣習が、特に札幌圏のような激戦区では定着しています。

なぜADが必要なのか？

答えはシンプルです。「仲介業者の営業マンに、優先的に紹介してもらうため」です。

札幌市内や近郊には、空室率が高く似たような条件のアパートが星の数ほどあります。 営業マンはお客様に対し、条件に合う物件を数件ピックアップして紹介します。その際、以下のどちらを強く勧めるでしょうか？

• 物件A： 決めても「仲介手数料（数万円）」しか入らない。
• 物件B： 決めれば「仲介手数料」＋「AD（数万円〜十数万円）」が入る。

営業マンも会社員であり、売上目標があります。当然、「物件B」を優先して案内し、クロージング（契約の後押し）も熱心に行います。 ADとは、数あるライバル物件の中から、ご自身の物件を「紹介リストの最上位」に表示させるための「優先チケット」なのです。

「AD 2ヶ月」は高いか？ 損益分岐点を計算する

「AD 2ヶ月（家賃2ヶ月分）」と聞くと、とてつもなく高い出費に感じます。 しかし、これを払わずに「空室が長引いた場合の損失」と比較したことはありますか？

シミュレーション（家賃5万円の部屋の場合）

今の時期（3月）を逃すと、次に動きが出るのは秋（9月頃）になることも珍しくありません。

• 【パターンA】ADを払わない場合
  • 3月中に決まらず、9月まで6ヶ月間空室。
  • 損失：5万円 × 6ヶ月 ＝ 30万円のマイナス
• 【パターンB】AD 2ヶ月（10万円）を払って、3月中に決める場合
  • 出費：10万円（AD）
  • 収入：4月から家賃が入るため、9月までの半年で25万円のプラス。

【結論】 ADを払った方が、「20万円も手取りが多い」という結果になります。

目先の10万円を惜しんだ結果、その3倍の30万円がマイナスになるリスクにつながる。 これが、ADを「コスト（経費）」と捉えてしまうオーナー様が陥りがちな罠です。ADは、将来の家賃収入を確定させるための「必要な投資」なのです。

3月の札幌・近郊市場、ADの「相場」は？

では、具体的に何ヶ月分積めば勝てるのでしょうか？ フィナンシアジャパンの現場感覚でお伝えします。

• 人気エリア（札幌中心部・地下鉄駅徒歩圏内）・築浅：AD 1ヶ月
  • 物件力があるため、1ヶ月あれば十分に動きます。
• 競合激戦区（豊平区・北区・西区・白石区など）・築古：AD 2ヶ月～3ヶ月
  • 3月後半のこの時期、築古で駅から距離がある場合、2ヶ月ないと仲介業者の「紹介リスト」に乗らない恐れがあります。
• 郊外エリア（小樽・恵庭など）やバス便：AD 2ヶ月〜
  • 客足が限られるエリアこそ、営業マンに「遠くても案内するメリット」を感じさせる必要があります。

重要なのは、「ご自身の物件のライバルが、いくら出しているか」を知ることです。 ライバルが「AD 2ヶ月」を出しているのに、こちらが「1ヶ月」なら、当然負けてしまいます。

この「相場感」を正確に把握しているのが、私たち管理会社（PM）です。 私たちは仲介業者へのヒアリングを通じ、「今、このエリアならADいくらで決まるか」という勝てるラインを提案します。

【注意】ただADを積めばいいわけではない

「わかった、じゃあADを積もう」 と決断されたオーナー様、一つだけ注意点があります。

それは、「そのADが、確実に現場の営業マンに届いているか？」を確認することです。

一部の管理会社では、オーナー様から預かったAD全てを自社の売上にしてしまい、客付け業者には渡さない（あるいは減額して渡す）ケースがあります。これでは何の意味もありません。

フィナンシアジャパンでは、オーナー様からお預かりしたADは、客付け業者（および現場の営業マン）への報酬として還元します。 だからこそ、仲介業者からの信頼が厚く、「フィナンシアの物件なら頑張ろう」と思ってもらえるのです。

まとめ：3月末の満室は、あなたの「決断」次第です

3月も残りわずか。 今、この瞬間も、お部屋探しのお客様は動いています。

「ADを払うのは悔しい」という感情があればいったん横に置き、「今年の収支をプラスにするための必要経費」として割り切ってみませんか？ その決断が、4月からの安定経営（満室稼働）を約束してくれます。

「うちの物件、ADいくらなら決まる？」 「今の募集条件で本当に大丈夫？」

迷われている方は、今すぐご相談ください。 エリアと物件力を分析し、「最短で決まる、無駄のないAD設定」を即答いたします。

私たち株式会社フィナンシアジャパンは、札幌市・北広島市・江別市・小樽市・千歳市・恵庭市・苫小牧市に不動産を所有するオーナー様へ向けて、 賃貸管理（PM）だけでなく資産管理（AM）も視野に入れた、次世代型のきめ細やかなサポートをご提供しています。

エリア特有の賃貸需要や、冬期間の管理ノウハウも熟知しておりますので、安心してお任せください。

[＞＞無料経営診断・お問い合わせはこちら]

【執筆者プロフィール】

株式会社フィナンシアジャパン 代表：鎌田　恵美
宅地建物取引士／公認 不動産コンサルティングマスター／管理業務主任者／Executive MBA（国際認証経営学修士）／2級ファイナンシャル・プランニング技能士
札幌市で不動産管理・賃貸経営支援を行う不動産コンサルタント。複数の国家資格を活かし、空室対策や相続物件の活用、賃貸経営の効率化など、オーナーの立場に立った実務支援を行っている。