3月も後半に入り、札幌・近郊エリアでも道路の雪が解け、建物の全貌が見えるようになってきました。 この時期、私たち管理会社の電話が最も鳴り響くトラブル、それが「雨漏り（すが漏れ）」です。
「うちはまだ築15年だし、見た目も綺麗だから大丈夫」 そう思っているオーナー様ほど危険です。
北海道の過酷な冬は、確実に建物を蝕んでいます。 特に恐ろしいのは、雪解け水が行き場を失って室内に溢れ出すオーバーフロー事故。 もし入居者様の家具や家電を濡らしてしまえば、数百万円単位の損害賠償に発展することさえあります。
今回は、雪解けシーズンにオーナー様が必ず行うべき「建物の健康診断（チェックポイント）」について解説します。
真冬の間は、水は「氷」として凍っているため、実は雨漏りは起きにくいのです。 一番危険なのは、気温がプラスになり、屋根の上の雪が一気に水に変わる「今の時期（3月〜4月）」です。
札幌のアパートで主流の「無落雪屋根（スノーダクト方式）」。 屋根の中央にあるダクト（排水溝）に向かって雪解け水が流れますが、ここに冬の間に溜まった「ゴミ、泥、カラスが運んできた異物」が詰まっているとどうなるでしょうか？
行き場を失った大量の水はプールのように屋根に溜まり、板金の継ぎ目から建物内部へ侵入します。 これが、春先に多発する「すが漏れ」の正体です。
これを防ぐには、雪が解けた後に注意深く観察し、異変がありそうな際は早めに管理会社と連携をして対応していくことが必要です。
屋根だけでなく、外壁（サイディング）も要チェックです。 北海道特有の劣化現象に「凍害（とうがい）」があります。
特に、お風呂場の窓の下や、北側の壁面を見てみてください。 サイディングの表面が剥がれていたり、塗装が浮いていたりしませんか？ これを放置すると、外壁材そのものを張り替える大規模工事（数百万円コース）が必要になってしまいます。
早期発見できれば、表面の「コーキング打ち替え」や「部分塗装」といった軽微なメンテナンス（数万円〜数十万円）で寿命を延ばせます。
「今年は空室対策でお金を使ったから、修繕は来年に回したい……」 そのお気持ちは痛いほど分かります。
しかし、雨漏りが起きてから修理する場合、かかる費用は「予防メンテナンス」の3倍以上になると言われています。
これらが一度に降りかかってくるのです。 私たちPM（プロパティマネジメント）の役割は、こうした「突発的な事故」を防ぎ、オーナー様のキャッシュフローを安定させることにあります。
だからこそ、私たちは春になると全管理物件を巡回し、「今のうちに直すべき箇所」と「まだ様子見でいい箇所」を明確にご提案します。
素人の目では、「ただの汚れ」と「危険なひび割れ」の区別がつきません。 雪解けが進むこれからの季節、まずは管理の専門家による「建物診断」を受けてみませんか？
フィナンシアジャパンでは、管理移行のご相談をいただいた物件に対し、無料で目視点検を行っています。
これらをチェックし、写真付きでご報告します。 「転ばぬ先の杖」として、ぜひご活用ください。
私たち株式会社フィナンシアジャパンは、札幌市・北広島市・江別市・小樽市・千歳市・恵庭市・苫小牧市に不動産を所有するオーナー様へ向けて、 賃貸管理（PM）だけでなく資産管理（AM）も視野に入れた、次世代型のきめ細やかなサポートをご提供しています。
北海道の厳しい気候に耐えうる建物維持管理（ビルメンテナンス）のノウハウも豊富にございます。大切な資産を長く守るパートナーとして、お気軽にご相談ください。
株式会社フィナンシアジャパン 代表：鎌田 恵美
宅地建物取引士／公認 不動産コンサルティングマスター／管理業務主任者／Executive MBA（国際認証経営学修士）／2級ファイナンシャル・プランニング技能士
札幌市で不動産管理・賃貸経営支援を行う不動産コンサルタント。複数の国家資格を活かし、空室対策や相続物件の活用、賃貸経営の効率化など、オーナーの立場に立った実務支援を行っている。
