PM（プロパティマネジメント）とは、不動産の収益を維持・向上させるために、現場で運営管理を行う業務です。
具体的には、入居者募集・賃料管理・建物維持などを担い、「収益を実際に動かす役割」を担います。
なお、よく比較されるAM（アセットマネジメント）との違いは、
PM＝現場運営、AM＝投資戦略です。
この記事では、PMの仕事内容や役割、AMとの違いについてわかりやすく解説します。
PM（プロパティマネジメント）とは、不動産を所有するオーナーに代わって、その不動産の価値を維持・向上させるための総合的な管理を行うことです。PMは、建物の維持管理だけでなく、入居者の募集や契約、家賃の回収、クレーム対応など、多岐にわたる業務を担います。
PMの主な業務は、大きく3つに分けられます。
① 入居管理（リーシング）
・入居者募集
・契約手続き
・空室対策
② 運営管理（建物・入居者対応）
・建物の維持管理
・クレーム対応
・契約更新・解約対応
③ 収益管理
・賃料設定・見直し
・家賃回収
・コスト管理
PMの業務は、オーナーの代わりに不動産経営の全てを担うと言っても過言ではありません。PM会社は、これらの業務を専門的に行うことで、オーナーの負担を軽減し、不動産経営を成功に導くためのサポートを行います。
PMは単なる管理業務ではなく、不動産の収益を最大化するための実行部隊です。
例えば、
・空室率を下げる
・賃料を適正化する
・無駄なコストを削減する
といった改善を日常的に行います。
この積み重ねが、不動産の価値向上につながります。
PM（プロパティマネジメント）を利用することには、多くのメリットとデメリットがあります。オーナーは、自身の状況に合わせて、PMの利用を検討する必要があります。
PMのメリット
PMを適切に運用することで、空室率の改善や賃料の最適化につながり、結果として収益向上が期待できます。
PMのデメリット
PMの利用は、オーナーにとって多くのメリットをもたらしますが、デメリットも存在します。これらのメリットとデメリットを比較検討し、自身の不動産経営に最適な選択をすることが重要です。
PMとAMは混同されやすいですが、役割は明確に異なります。
PMは日々の運営を担い、AMは不動産全体の収益戦略を設計します。
・PM：現場で収益を動かす（運営）
・AM：投資戦略を設計する（経営）
PMは「実行」、AMは「意思決定」を担う関係です。このため、PMの質によって実際の収益は大きく変わると言われています。
▼AMについて詳しくはこちら
https://financia-jp.net/archives/138
不動産管理は以下の3つで構成されます。
・BM（ビルマネジメント）：建物の維持管理（清掃・設備）
・PM（プロパティマネジメント）：運営管理（収益・入居）
・AM（アセットマネジメント）：投資戦略（経営判断）
PMはこの中で「収益を動かす中心的な役割」です。
例えば、同じ物件でもPMの運用次第で空室率や収益が大きく変わるケースは少なくありません。
PM、AM、BMはそれぞれ異なる視点・目的で不動産を管理します。以下の表では、それぞれの管理方法の特徴や適性を一覧形式で比較しています。あなたの物件や投資スタイルに合った管理方法を選ぶ参考にしてください。
それぞれの違いを一覧で整理すると、以下の通りです。
| 管理方法 | 役割 | 業務内容 | メリット | デメリット | 適した物件 |
| PM | 不動産の価値を維持・向上させるための総合的な管理 | 建物の維持管理、入居者管理、リーシング業務、収益管理など、不動産経営の全てを担う | 専門知識とノウハウの活用、オーナーの負担軽減、空室リスクの低減、入居者対応の質の向上 | 管理費用の発生、管理会社の選定、オーナーの関与の減少、情報伝達の遅れ | すべての物件（特に賃貸アパート、マンション、テナントビルなど） |
| AM | 不動産を「資産」として捉え、その価値を最大化するための戦略立案と実行 | ポートフォリオ管理、物件の取得・売却、バリューアップ戦略の策定、資金調達、収益最大化 | 専門的な知識とノウハウの活用、高い収益性の追求、リスク管理、専門家による交渉、時間と労力の節約 | 高額な費用、専門知識が必要、相性の問題、情報伝達の遅れ | 投資用不動産、大規模な商業施設など、資産価値を最大化したい物件 |
| BM | ビルや建物の設備、環境、運営を総合的に管理 | 設備管理、清掃業務、警備・防災、環境衛生管理など、建物の維持管理に特化 | 建物の資産価値維持、入居者の快適性向上、コスト削減の可能性、リスクの軽減、オーナーの負担軽減 | 管理費用の発生、管理会社の選定、オーナーの関与の減少、情報伝達の遅れ | オフィスビル、商業施設、大規模マンションなど、建物の維持管理が重要な物件 |
この比較表は、それぞれの管理方法の主な特徴をまとめたものです。実際の業務内容やメリット・デメリットは、物件の種類や状況、管理会社によって異なる場合があります。自身の不動産投資や所有物件に最適な管理方法を選択するためには、それぞれの特徴を理解した上で、専門家への相談も検討することをおすすめします。
PM、AM、BMという3つの管理方法について解説してきましたが、それぞれの特徴を踏まえた上で、ご自身の不動産投資や所有物件に最適な管理方法を選ぶことが重要です。
どの管理方法を選ぶかは、まず物件の種類によって大きく異なります。
不動産管理におけるPM、AM、BMの違いについて解説してきました。それぞれの役割を正しく理解し、ご自身の不動産投資や所有物件に最適な管理方法を選択することが、成功への鍵となります。
なかでも、株式会社フィナンシアジャパンの賃貸管理サービスは、従来の「PM（プロパティマネジメント）」にとどまらず、「AM（アセットマネジメント）」の視点を取り入れた中長期的な資産運用を重視しています。不動産の価値最大化を目指し、オーナー様一人ひとりと綿密なお打ち合わせを行いながら、オーダーメイドで管理プランを構築。管理業務の内容も、ご要望に応じて柔軟にカスタマイズが可能です。
今回の記事が、あなたの不動産投資を成功させるための一助となれば幸いです。それぞれの管理手法を比較検討し、専門家の意見も取り入れながら、長期的に資産価値を高める最適な運用スタイルを見つけてください。
札幌市不動産管理のご相談は、専門家にお気軽にお問い合わせください。
株式会社フィナンシアジャパン 代表：鎌田 恵美
宅地建物取引士／公認 不動産コンサルティングマスター／管理業務主任者／Executive MBA（国際認証経営学修士）／2級ファイナンシャル・プランニング技能士
札幌市で不動産管理・賃貸経営支援を行う不動産コンサルタント。複数の国家資格を活かし、空室対策や相続物件の活用、賃貸経営の効率化など、オーナーの立場に立った実務支援を行っている。
