「空室がなかなか埋まらない…」「今の空室対策に不満を感じている…」
 賃貸経営をしているオーナー様なら、誰もが抱える悩みではないでしょうか。

空室対策は“どこに任せても同じ”と思われがちですが、実は管理会社によって取り組みの質も結果も大きく変わります。今は「ここでいい」ではなく、「だからここを選ぶ」という発想が求められる“選ぶ時代”。

この記事では、空室が生まれる原因を徹底的に分析し、効果的な対策と成功事例を解説します。さらに、株式会社フィナンシアジャパンがご提供する独自のサポートもあわせてご紹介します。

1. 空室が生まれる主な原因

空室の原因を理解することは、効果的な対策を講じる第一歩です。

1-1. 賃料が高い

周辺の類似物件より賃料が高いと、入居希望者は他の物件を選びがちです。相場を調査し、適正な価格設定を行うことが重要です。
フィナンシアジャパンでは、札幌圏の相場データをもとに「収益を落とさず、入居率を高める」バランスの取れた賃料設定をご提案しています。

1-2. 物件の魅力不足

老朽化や設備不足は空室の大きな原因です。リフォームやリノベーションで物件の魅力を高める必要があります。
当社は単なる見た目の改修ではなく、ターゲット層に合わせたポイント改善をご提案しています。

1-3. ターゲット層とのミスマッチ

入居者層を明確にせず募集すると、空室が長期化します。
フィナンシアジャパンでは「誰に貸すか」から戦略を立て、プロモーションまで一貫してサポートしています。

2. 効果的な空室対策の具体例

2-1. 家賃の見直し

安易な値下げは避け、相場や条件を踏まえた慎重な判断が必要です。

ただし適正な家賃の見直しは戦略として有効です。
当社は オーナーの利益を守りつつ入居者ニーズを満たす賃料戦略をご提案しています。

2-2. 内装リフォームとリノベーション

ニーズに沿った部分的な改善で入居率を向上できます。
フィナンシアジャパンでは 大規模リフォームに頼らず、費用対効果を重視した改善 をご提案しています。

2-3. ターゲット層の見直し

単身向けからファミリー向け、需要に応じて設備の見直しを図ることで空室解消につながります。

3. 費用対効果の高い空室対策

空室対策には大規模投資だけでなく、小さな工夫で効果を発揮できる取り組みも多く存在します。

• 水回り設備の交換
  全体的なリフォームではなく、水回りの水栓交換などポイント的な設備交換でも、見た目の印象を上げることができます。
• 美装会社の選定
  退去後の室内美装も業者によって質が変わります。安いから。ではなく、少し高くてもしっかりと美装が入るとお部屋全体の印象が変わりますので効果的です。
• 入居キャンペーンの実施
   引越し費用の一部負担や家電のプレゼントなど、小規模な特典でも入居の後押しになります。
  
  

これらは管理会社やオーナーが取り入れやすい「費用対効果の高い対策」の一例です。

4. 成功事例と失敗事例

空室対策の現場には、学ぶべき成功事例と避けるべき失敗事例があります。

• 成功事例：バストイレ別物件へリノベーション
  1R、1DKなど単身者向けのマンションはまだまだバストイレ一緒の物件も多くあります。融資を利用し、空室4部屋をバストイレ別にリノベーションしたところ、家賃をアップしても入居が決まり満室になりました。
  投資額の回収までは時間がかかりますが、ずっと空室であるという精神的負担から解放されたとオーナー様も喜んでいました。
  
  
• 失敗事例：駐車場確保の重要性
   駅から離れた物件の空室に対してリフォームを行ったところ、それでも入居が決まらない状態が続きました。その後別の部屋の方が駐車場だけ解約し、空室物件に「駐車場有り」で再募集したところすぐに入居が決まりました。
  これは室内をいくら綺麗にしても、駐車場が必要なエリアでは効果が低く、まずは近隣でも駐車場を探すことが有効になるという失敗事例です。
  駐車場が全戸分ない物件は多くあります。特に駅から離れている物件では、まず何が一番重要なのかを見極めることが大切です。
  
  

成功と失敗から言えるのは、「市場調査＋ターゲット設定」が最も重要だということです。
フィナンシアジャパンでは、過剰投資を避け、効果的な改善だけを行う判断軸をオーナー様と共有しています。

5. 空室対策でやってはいけないこと

効果的な対策がある一方で、注意すべきNG行動も存在します。

• 安易な家賃の値下げ
   一時的に入居が決まっても、経営を圧迫するリスクがあります。
  また、家賃を下げることによって入居者の質が低下し、マンション全体のマナー違反が増えることもありますので、値下げをしても審査をきちんと行うことが重要です。
  
  
• 費用対効果を無視したリフォーム
   入居者ニーズに合わなければ投資は無駄になります。まずはどのような入居者がターゲットなのかを意識し、効果的なリフォームを行うことが重要です。
  
  

空室対策は「やること」だけでなく「やらないこと」を明確にすることが重要です。

6. 最新ニーズに合わせた対策

入居者の価値観は時代とともに変化します。最新ニーズを取り入れることが、選ばれる物件づくりにつながります。

• Wi-Fi無料物件
   インターネット環境は生活必需品。若年層やテレワーカーに人気です。
  費用がかかっても、インターネット速度など品質の高い環境を提供すると入居者から選ばれる可能性があがります。
  
  
• 宅配ボックスの設置
  現在は、インターネットで買い物をすることが当たり前になってきています。
  エントランスや風除室など、共用部に設置スペースがあれば一度検討いただくことをお勧めします。

• オートロックの設置
  今オートロックが付いていなくても、物件の構造によって後から設置することが出来ます。併せて20年、30年前からのインターフォンを交換することで、物件の印象がガラッと変わり、費用はかかりますが資産価値も向上します。
  
  

フィナンシアジャパンは、地域の入居者ニーズを反映した商品設計を行い、オーナー様の物件を「選ばれる物件」へと導きます。

7. まとめ

空室対策は「目先の入居率」だけではなく、「将来の安定経営と資産価値の維持」を見据えた戦略が重要です。

「今の管理会社で特に困っていないから…」と感じていても、賃貸経営を安定させるためには、より良い管理会社を“選ぶ”という視点が欠かせません。

株式会社フィナンシアジャパンは、札幌市・北広島市・江別市・小樽市・千歳市・恵庭市のオーナー様へ、賃貸管理（PM）にとどまらず資産管理（AM）まで含めた次世代型のサポートをご提供しています。

空室対策や不動産管理のご相談は、ぜひ 株式会社フィナンシアジャパン にお任せください！
 [お問い合わせはこちら]

【執筆者プロフィール】

株式会社フィナンシアジャパン 代表：鎌田　恵美
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／管理業務主任者ほか
札幌市で不動産管理・賃貸経営支援を行う不動産コンサルタント。複数の国家資格を活かし、空室対策や相続物件の活用、賃貸経営の効率化など、オーナーの立場に立った実務支援を行っている。